Vente bureaux et commerces à El Mourouj

Autant le dire d'emblée : les locaux commerciaux à vendre à El Mourouj sont rares, et cette page peut rester vide plusieurs semaines d'affilée. Le commerce de la délégation est un commerce de propriétaires-occupants. Le pharmacien, le boulanger, le médecin de Mourouj 1 ou de Mourouj 3 ont acheté leurs murs il y a vingt ans et ne les revendent pas. Ce qui arrive sur le marché, c'est le rez-de-chaussée d'une résidence neuve de Mourouj 5 ou 6 que le promoteur n'a pas encore placé, le local hérité que les enfants d'un commerçant mettent en vente, un dépôt à Bir Kassaa, ou un fonds de commerce de café proposé avec ou sans ses murs.

Les quelques annonces publiées viennent de promoteurs, de particuliers et d'agences, et c'est avec eux que le prix se discute. Pour avoir un choix réel, il faut souvent élargir à l'ensemble des bureaux et commerces à vendre dans le gouvernorat de Ben Arous, où Ben Arous ville et Mégrine alignent plus de locaux. Et si l'objectif est d'ouvrir rapidement plutôt que de placer de l'argent, la page des bureaux et commerces à louer à El Mourouj est la bonne porte d'entrée.

Pieds d'immeuble neufs à Mourouj 5 et 6 : ce que vendent les promoteurs

Dans les résidences récentes de Mourouj 5 et Mourouj 6, les promoteurs vendent les rez-de-chaussée commerciaux à part : des locaux de 40 à 120 m² livrés bruts, sans finitions, avec une vitrine sur rue, une belle hauteur sous plafond et parfois une mezzanine. Le m² y est nettement plus cher que celui des appartements du même immeuble, et l'acheteur type est un investisseur local qui veut un loyer régulier d'une pharmacie, d'une agence ou d'une enseigne de services. Le risque est connu : une cité qui finit de se peupler, et un local qui reste vide un ou deux ans avant de trouver son locataire.

Avant d'acheter un local commercial mourouj 6 sur plan ou en fin de chantier, lisez le règlement de copropriété, qui exclut souvent les cafés, restaurants et activités bruyantes, et vérifiez le nombre de places de parking rattachées au local. Pour situer ce m² commercial par rapport au m² d'habitation des mêmes résidences, la page des appartements à vendre à El Mourouj donne les prix constatés par cité.

Mourouj 1 et le marché : les murs qui ont du passage

À Mourouj 1, autour de Carrefour, du marché et des stations de métro, les locaux des années 1980 font 20 à 40 m² et sont presque tous occupés. Quand l'un d'eux se vend, c'est le plus souvent avec son locataire en place, et le locataire d'un local commercial installé depuis plus de deux ans est protégé par la loi sur les baux commerciaux : on achète alors un loyer, pas un local à occuper soi-même, et le prix doit se raisonner en rendement.

Attention aussi à la confusion entre murs et fonds de commerce. Une annonce de fonds de commerce mourouj pour un café, un salon ou une épicerie vend en général le droit au bail, le matériel et la clientèle, pas la propriété du local, dont le loyer continue d'être dû au propriétaire. Faites préciser noir sur blanc ce qui est vendu, et demandez à voir le bail en cours.

Bir Kassaa : dépôts, hangars et locaux d'activité

Bir Kassaa concentre l'autre moitié du marché : des dépôts et hangars de quelques centaines de m² à proximité du marché de gros et dans la zone industrielle, achetés par des grossistes en fruits et légumes, des transporteurs, des artisans ou des commerçants en ligne qui ont besoin de stockage près de Tunis. Le prix au m² y est bien plus bas qu'en pied d'immeuble, et la valeur tient à l'accès des poids lourds, à l'alimentation électrique triphasée, à la hauteur utile et à l'état de la dalle. Pour qui préfère bâtir son propre dépôt, les rares terrains à vendre à El Mourouj incluent parfois une parcelle d'activité de ce côté.

Ce qu'on vérifie avant d'acheter des murs commerciaux

Le titre foncier au nom du vendeur d'abord, avec la désignation du local ; puis le permis de bâtir, qui doit prévoir un usage commercial pour ce rez-de-chaussée, car bien des locaux d'El Mourouj sont d'anciens garages ou des pièces d'habitation transformés sans autorisation, et la municipalité peut le rappeler au nouveau propriétaire. Pour un local en résidence, le règlement de copropriété et le relevé des charges ; pour un local loué, le bail, les quittances et la date d'entrée du locataire.

Côté argent, les banques financent les murs commerciaux moins volontiers que le logement et demandent un apport plus important ; les droits d'enregistrement et les honoraires du rédacteur de l'acte s'ajoutent au prix, ainsi que la taxe sur les immeubles bâtis, à régulariser si le vendeur a du retard. Un local vide, enfin, se visite à deux moments : un vendredi midi pour mesurer le passage, et un soir de semaine pour juger la sécurité du rideau et de la rue.